CasaFlow

Questa pagina spiega come CasaFlow calcola ogni singola voce che trovi nei flussi di cassa: da quali campi del form dipende, quando si applica, quando no, con quali aliquote e massimali, e in che data matura o si paga. Riflette esattamente il comportamento del motore di calcolo — se qualcosa qui non corrisponde a quello che vedi nell'app, è un errore da segnalarci, non una versione "semplificata" del vero funzionamento.

Investimenti

Prezzo di acquisto immobile

Come si calcola: Il valore che inserisci direttamente, invariato.
Quando si applica: Sempre, è l'esborso iniziale di ogni simulazione.
Quando si paga / matura: Alla data di acquisto (rogito).

Mutuo erogato

Come si calcola: Pari all'importo finanziato inserito nella Sezione Mutuo.
Quando si applica: Solo se hai indicato un importo di mutuo maggiore di zero.
Quando NON si applica: Se l'importo mutuo è 0 (acquisto interamente in contanti).
Quando si paga / matura: Alla data di acquisto, contestualmente al prezzo pagato.

Rimborso capitale mutuo

Come si calcola: Quota capitale di ogni rata, calcolata con piano di ammortamento alla francese (rata costante) a partire da importo, tasso e durata del mutuo.
Quando si applica: Ogni mese in cui il mutuo è attivo e non ancora estinto.
Quando si paga / matura: Il primo di ogni mese, a partire dal mese successivo all'acquisto (la decorrenza del mutuo è sempre calcolata come 1° del mese dopo il rogito, non modificabile direttamente).

Valore di rivendita stimato

Come si calcola: Prezzo di acquisto × (1 + rivalutazione annua)^anni di investimento — capitalizzazione composta sull'intero orizzonte.
Quando si applica: Sempre, è l'incasso finale della simulazione.
Quando si paga / matura: All'anniversario esatto dell'acquisto (data di acquisto + N anni), non al 1° gennaio di un anno solare.
Nota: È il prezzo di vendita stimato, non la plusvalenza tassabile: oggi CasaFlow non modella l'eventuale tassazione della plusvalenza (imposta sostitutiva 26% o IRPEF, dovuta solo se si vende entro 5 anni dall'acquisto) — un tema aperto, non ancora implementato.

Estinzione debito residuo mutuo

Come si calcola: Capitale residuo del piano di ammortamento all'ultima rata pagata prima della vendita.
Quando si applica: Solo se c'è un mutuo attivo e non è ancora completamente estinto alla data di vendita.
Quando NON si applica: Se non c'è mutuo, o se la durata del mutuo è già trascorsa interamente prima della vendita.
Quando si paga / matura: Alla data esatta di vendita, contestualmente all'incasso della rivendita.

Ricavi

Affitto lordo

Come si calcola: Il canone annuo inserito, distribuito pro-rata sui mesi effettivamente posseduti nel primo e nell'ultimo anno (se acquisto/vendita cadono a metà anno solare); pieno negli anni intermedi.
Quando si applica: Se hai inserito un affitto lordo annuo maggiore di zero.
Quando si paga / matura: Il 1° gennaio di ogni anno pieno, o alla data di acquisto/vendita per gli anni parziali.

Oneri accessori

Come si calcola: Il valore annuo inserito, pro-rata come l'affitto lordo negli anni parziali.
Quando si applica: Se hai valorizzato il campo (es. quota condominio incassata dal conduttore e girata all'amministratore).
Quando si paga / matura: Stesse date dell'affitto lordo.
Nota: Non è reddito da locazione: nessuna imposta si applica a questa componente, a differenza dell'affitto lordo.

Rendita figurativa (uso personale)

Come si calcola: Il valore annuo inserito, pro-rata come l'affitto lordo negli anni parziali.
Quando si applica: Solo se l'affitto lordo è pari a zero — rappresenta il beneficio economico di usare l'immobile tu stesso (prima casa, o casa vacanza) invece di affittarlo a terzi o pagare un alloggio altrove.
Quando NON si applica: Se l'affitto lordo è maggiore di zero (le due voci sono mutuamente esclusive, anche a livello di calcolo, non solo di interfaccia).
Quando si paga / matura: Stesse date dell'affitto lordo.
Nota: È un ricavo di cassa fittizio (non incassi realmente nulla): nessuna imposta si applica, non essendo reddito vero.

Costi

Intermediazione immobiliare

Come si calcola: Stima di default: 3% del prezzo di acquisto + IVA 22% sulla provvigione. Se inserisci un importo personalizzato, viene scomposto in imponibile + IVA per calcolare correttamente la detrazione mediazione collegata.
Quando si applica: Sempre, salvo che tu azzeri esplicitamente il valore personalizzato.
Quando si paga / matura: Alla data di acquisto.
Aliquote: 3% + IVA 22% (stima di default).

Onorario notaio

Come si calcola: Stima di default: 2% del prezzo di acquisto, sovrascrivibile con un importo assoluto.
Quando si applica: Sempre.
Quando si paga / matura: Alla data di acquisto.
Aliquote: 2% del prezzo (stima di default).

Visure ipotecarie/catastali

Come si calcola: Valore fisso di default, sovrascrivibile.
Quando si applica: Sempre.
Quando si paga / matura: Alla data di acquisto.

Tassa archivio notarile

Come si calcola: Valore fisso di default, sovrascrivibile.
Quando si applica: Sempre.
Quando si paga / matura: Alla data di acquisto.

Altri costi non detraibili

Come si calcola: Il valore inserito, invariato.
Quando si applica: Solo se valorizzato (0€ di default).
Quando si paga / matura: Alla data di acquisto.
Nota: Non genera alcuna detrazione fiscale, a differenza di ristrutturazione e arredamento — usalo per spese minori non catalogate altrove.

Ristrutturazione (costo)

Come si calcola: Il valore inserito, invariato.
Quando si applica: Solo se valorizzato (0€ di default).
Quando si paga / matura: Alla data di acquisto.
Nota: Genera anche una detrazione fiscale spalmata su 10 anni — vedi la voce "Detrazione ristrutturazione".

Arredamento (costo)

Come si calcola: Il valore inserito, invariato.
Quando si applica: Solo se valorizzato (0€ di default).
Quando si paga / matura: Alla data di acquisto.
Nota: Genera una detrazione fiscale (bonus mobili) solo se c'è anche una ristrutturazione collegata — vedi "Detrazione mobili".

Energia elettrica

Come si calcola: Stima di default proporzionale ai metri quadri totali delle unità, sovrascrivibile con un importo annuo assoluto.
Quando si applica: Sempre (con stima automatica se non personalizzato).
Quando si paga / matura: Il 1° gennaio di ogni anno pieno (o pro-rata negli anni parziali).

Gas

Come si calcola: Stima di default proporzionale ai metri quadri totali, sovrascrivibile.
Quando si applica: Sempre (con stima automatica se non personalizzato).
Quando si paga / matura: Il 1° gennaio di ogni anno pieno (o pro-rata negli anni parziali).

Internet

Come si calcola: Importo fisso di default, sovrascrivibile.
Quando si applica: Sempre (con stima automatica se non personalizzato).
Quando si paga / matura: Il 1° gennaio di ogni anno pieno (o pro-rata negli anni parziali).

Spese condominiali

Come si calcola: Stima di default proporzionale ai metri quadri totali, sovrascrivibile con un importo annuo assoluto.
Quando si applica: Sempre (con stima automatica se non personalizzato).
Quando si paga / matura: Il 1° gennaio di ogni anno pieno (o pro-rata negli anni parziali).

Manutenzione ordinaria

Come si calcola: Percentuale annua del prezzo di acquisto (default e personalizzabile).
Quando si applica: Sempre.
Quando si paga / matura: Il 1° gennaio di ogni anno pieno (o pro-rata negli anni parziali).

Manutenzione straordinaria

Come si calcola: Percentuale annua del prezzo di acquisto (default e personalizzabile).
Quando si applica: Sempre.
Quando si paga / matura: Il 1° gennaio di ogni anno pieno (o pro-rata negli anni parziali).

Assicurazione

Come si calcola: Stima di default proporzionale ai metri quadri totali, sovrascrivibile con un importo annuo assoluto.
Quando si applica: Sempre (con stima automatica se non personalizzato).
Quando si paga / matura: Il 1° gennaio di ogni anno pieno (o pro-rata negli anni parziali).

Oneri finanziari

Istruttoria bancaria mutuo

Come si calcola: Valore fisso di default legato alla presenza di un mutuo.
Quando si applica: Solo se c'è un mutuo attivo.
Quando si paga / matura: Alla data di acquisto.

Interessi passivi mutuo

Come si calcola: Quota interessi di ogni rata del piano di ammortamento alla francese.
Quando si applica: Ogni mese in cui il mutuo è attivo e non ancora estinto.
Quando si paga / matura: Il primo di ogni mese, stesse date del rimborso capitale.
Nota: Genera anche una detrazione fiscale se l'immobile è abitazione principale — vedi "Detrazione interessi mutuo".

Imposte

Imposta di registro

Come si calcola: Se acquisti da privato: percentuale sul valore catastale rivalutato (rendita × 1,05 × moltiplicatore 110 se prima casa, o 120/126 per altre categorie). Se acquisti da impresa con vendita soggetta a IVA: imposta fissa, e l'IVA si applica separatamente sul prezzo.
Quando si applica: Sempre, con aliquota diversa in base a prima casa sì/no e tipo venditore.
Quando si paga / matura: Alla data di acquisto (rogito).
Aliquote: 2% (prima casa) o 9% (altri casi) del valore catastale rivalutato, se da privato.

Imposta ipotecaria

Come si calcola: Importo fisso o percentuale minima, secondo le regole del tipo di acquisto.
Quando si applica: Sempre.
Quando si paga / matura: Alla data di acquisto.

Imposta catastale

Come si calcola: Importo fisso o percentuale minima, secondo le regole del tipo di acquisto.
Quando si applica: Sempre.
Quando si paga / matura: Alla data di acquisto.

Imposta sostitutiva mutuo

Come si calcola: 0,25% dell'importo finanziato (mutuo prima casa) o 2% (altri casi), secondo le regole generali.
Quando si applica: Solo se c'è un mutuo attivo.
Quando si paga / matura: Alla data di acquisto.
Aliquote: 0,25% (prima casa) o 2% (altri casi).

IMU

Come si calcola: Rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente della categoria catastale, per l'aliquota comunale (censita per alcuni comuni, altrimenti il minimo di legge 0,86% salvo personalizzazione).
Quando si applica: Sempre, salvo l'unità sia abitazione principale (non di lusso).
Quando NON si applica: Se lo stato IMU dell'unità è impostato su "abitazione principale" (categorie non di lusso: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7).
Quando si paga / matura: Acconto 16 giugno, saldo 16 dicembre, entro l'anno di competenza — non differita all'anno successivo come le imposte sul reddito.
Aliquote: Varia per comune; censite alcune aliquote specifiche, altrimenti minimo di legge 0,86%.

TARI

Come si calcola: Stima di default 2,5€/mq, sovrascrivibile con un importo annuo assoluto.
Quando si applica: Sempre (con stima automatica se non personalizzata).
Quando si paga / matura: Acconto e saldo entro l'anno di competenza, semplificati sulle stesse date dell'IMU (16 giugno/16 dicembre) — le scadenze reali variano per comune.

Tassazione affitto

Come si calcola: Cedolare secca: 21% del canone lordo (10% per canone concordato). Regime ordinario: aliquota marginale IRPEF scelta dall'utente, su un imponibile che tiene conto della riduzione forfettaria di legge.
Quando si applica: Sempre che l'affitto lordo sia maggiore di zero.
Quando NON si applica: Se l'affitto lordo è zero (uso personale/rendita figurativa, non tassata).
Quando si paga / matura: L'anno SUCCESSIVO a quello in cui il canone è maturato (30 giugno, data semplificata) — coerente con il ciclo della dichiarazione dei redditi, non nello stesso anno dell'incasso.
Aliquote: 21% cedolare standard, 10% cedolare concordato, o aliquota marginale IRPEF scelta (23%/35%/43%, scaglioni 2026).

Addizionali IRPEF regionale/comunale

Come si calcola: Percentuale aggiuntiva sull'imponibile, solo in regime di tassazione ordinaria.
Quando si applica: Solo se hai scelto il regime fiscale "ordinaria" (non con cedolare secca, che le assorbe).
Quando NON si applica: Con cedolare secca (la sostituisce integralmente).
Quando si paga / matura: Stesso differimento della tassazione affitto: l'anno successivo a quello di competenza.

Detrazioni fiscali

Detrazione mediazione immobiliare

Come si calcola: 19% della spesa di intermediazione, fino al tetto di spesa ammessa.
Quando si applica: Solo per l'acquisto della PRIMA casa (abitazione principale).
Quando NON si applica: Per l'acquisto di immobili non destinati ad abitazione principale.
Quando si paga / matura: L'anno successivo all'acquisto (tramite dichiarazione dei redditi), in un'unica soluzione — non spalmata su più anni.
Aliquote: 19%
Massimali: Tetto di spesa 1.000€ (quindi detrazione massima 190€).

Detrazione interessi mutuo

Come si calcola: 19% degli interessi passivi pagati nell'anno, fino al tetto annuo.
Quando si applica: Solo per il mutuo sulla PRIMA casa (abitazione principale).
Quando NON si applica: Per mutui su immobili non abitazione principale.
Quando si paga / matura: L'anno successivo a quello in cui gli interessi sono maturati (tramite dichiarazione dei redditi).
Aliquote: 19%
Massimali: Tetto di 4.000€ di interessi annui (quindi detrazione massima 760€/anno).

Detrazione ristrutturazione

Come si calcola: 50% (abitazione principale) o 36% (altri immobili) della spesa ammessa, ripartita in 10 quote annuali costanti.
Quando si applica: Se hai valorizzato il campo Ristrutturazione (> 0€).
Quando si paga / matura: La prima quota l'anno successivo alla spesa, poi una quota identica ogni anno per altri 9 anni — se l'orizzonte di investimento è più corto di 10 anni, le quote residue continuano comunque oltre la vendita dell'immobile (il beneficio fiscale non si perde vendendo).
Aliquote: 50% (prima casa) o 36% (altri immobili).
Massimali: Tetto di spesa 96.000€ per unità immobiliare.

Detrazione mobili

Come si calcola: 50% della spesa ammessa, ripartita in 10 quote annuali costanti.
Quando si applica: Solo se c'è ANCHE una spesa di ristrutturazione valorizzata (> 0€) — è condizionata, non autonoma.
Quando NON si applica: Se il campo Ristrutturazione è a zero, anche con arredamento valorizzato: nessuna detrazione.
Quando si paga / matura: Stesso meccanismo della detrazione ristrutturazione: 10 quote annuali a partire dall'anno successivo alla spesa.
Aliquote: 50%
Massimali: Tetto di spesa 5.000€ per unità immobiliare.